碧桂园寻找的增量市场是“歌舞升平”,还是在“粉饰太平”

碧桂园寻找的增量市场是“歌舞升平”,还是在“粉饰太平”

2020年经受疫情黑天鹅的侵袭,各个企业都受到不同程度的影响。前面一段时间,各个上市企业的2020年年度财报接连发布,将2020年各个企业的财务情况展现在人们面前,地产行业的也不例外。

而在地产行业中,曾被戏称为“宇宙第一房企”的碧桂园,财务状况更是格外引人注目。从最能体现企业去年财务情况的营收和净利润数据来看,碧桂园的情况并不是很好。根据财报显示,2020年,碧桂园实现总收入约为人民币4628.6亿元,同比下降约为4.7%;净利润约为541.2亿元,同比下降11.6%。

两个核心财务数据的下降,是否代表碧桂园已经面临增长困境?我们不妨从地产行业以及碧桂园的各个业务出发,来拆解一下碧桂园。

存量市场下,“黄档”碧桂园收获的利与弊

2020年,房地产行业主要受到的影响可以分为两部分,一是疫情,二是“三道红线”的颁布。

疫情对于房地产行业的影响有利有弊,有利的方面是疫情让在城市就地过年的人们明白房子的必要性,有弊的方面是疫情影响了人们的收入,让人们对消费慎之又慎,提升了存款意识。

“三道红线”则是指央行与住建部针对所有开发商指定的三个标准,分别是:1、剔除预收账款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比不小于1。这三个标准用于限制开发商的融资。

对于房地产行业而言,“三道红线”的颁布从资金源头上限制了房地产企业通过借贷增加杠杆率加速扩张的方式。而对于头部房产企业来说,“三道红线”虽然限制了借贷,但由于常年的积累,资金较中尾部房产企业多,在拿地扩张方面受影响小,稳固了自身地位。这一政策让房地产行业稳步发展的同时,其实也间接加深了房地产行业的头部效应。

而从房地产行业大环境来看,房地产市场正在从增量市场转入存量市场。

在今年1月18日举办的中新社国是论坛“中国经济形势分析会”上,清华大学房地产研究所所长刘洪玉就曾表示,地产行业将从过去增量为主市场向存量市场发生转变,存量时代已然到来。

在存量市场中,地产企业之间的竞争会更加激烈。面对激烈竞争环境,从财务数据中就能看出碧桂园在做出的努力。

碧桂园2020年的营收和净利润虽然下降,但是在销售方面,碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5706.6亿元,同比增长3.3%。营收、净利润下降,销售额却实现了增长,可见碧桂园在2020采取了打折促销、降价销售等方式,保证合同销售额的增长。

另外,从“三道红线”间接引起行业头部效应加剧的角度来看,对于碧桂园这一现金储备超过1800亿元的头部房企有利,但也并不是完全有利。

从碧桂园公布的数据来看,净负债率55.6%,公司现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.9倍,而剔除预收款后的资产负债率未透露,仅表示与达标线相差不远,暂居黄档。而根据2019年碧桂园财报,这一数据为82.7%。

对于处在黄档的企业,有息负债规模年增速不得超过10%,碧桂园在融资拿地扩张方面会受到一定的影响。同时,由于碧桂园是头部房企,仍处于黄档,在社会舆论方面,也会面临媒体以及大众的质疑,会影响到碧桂园的品牌形象。

不过,在疫情以及“三道红线”政策的影响下,碧桂园尽力让自己的合同销售金额同比增长,虽然营收、净利润有所下降,也算是做的不错。二级资本市场对于碧桂园的财报成绩给予了肯定,自3月25日财报发布当日取得52周最低之后,碧桂园的股价处于上涨状态。

碧桂园寻找的增量市场是“歌舞升平”,还是在“粉饰太平”

但很明显,这几天碧桂园的股价趋于平缓,处于“黄档”的碧桂园,仍然没能完全取得资本市场投资者的青睐。

而在房产行业进入存量市场的当下,碧桂园除了降价促销,还寻找了哪些增量呢?

碧桂园寻找的增量市场歌舞升平?

路德维希在《人的行动》一书中曾写道:“任何行动的目的、目标或意图,通常都是一种不适之感的消解。”企业也是一样,面对房产市场已经进入存量市场这一“不适之感”时,自然要寻找应对的方法。

英国的兰彻斯特有一战斗力定律:战斗力=参战单位总数×单位战斗效率。这一定律对军队战斗力进行理想化、简单化,认为参战人数越高,单位战斗效率越高,军队的战斗力越强。对于企业来说,增加业务涉及的领域,寻找增量空间,不失为解决地产遇到的存量市场困境的一种方式。

碧桂园寻找增量市场的方法,可以简单概括为两方面,一是从自身业务出发,二是从场景出发。

从自身业务出发寻找增量市场,是指涉及物业服务业务的碧桂园服务。

物业服务市场空间很大,据前瞻科技研究院曾经的预测显示,2020年物业服务市场预计可达万亿。而在这万亿赛道的物业服务领域,在管面积是各个企业的核心竞争力,是“0”前面的“1”。

碧桂园服务依托于碧桂园集团的房地产主业,得到了充足的在管面积供给。CPIC数据显示,今年3月TOP30总体预售转化面积高达1500万方,相比2月上涨133%,碧桂园服务排在第一位置。

碧桂园寻找的增量市场是“歌舞升平”,还是在“粉饰太平”

据碧桂园服务2020年财报数据显示,碧桂园服务在管面积3.77亿平方米,营收156亿,同比增速61.7%,净利润27.8亿,同比增速61.9%。在二级资本市场上,投资者给予轻资产模式的碧桂园服务很高的评价,截至4月8日,碧桂园港股市值2367.71亿港元,高于碧桂园2203.54亿港元。

可以说,碧桂园再造了一个碧桂园。

碧桂园寻找的增量市场是“歌舞升平”,还是在“粉饰太平”

而从场景出发寻找增量空间,是指碧桂园的机器人业务。

碧桂园集团董事长杨国强,很早就提出了要进军机器人领域,而进军这一领域,有一方面的原因是从场景方面考虑。

碧桂园目前的机器人业务主要分为两部分,一是建筑机器人领域的博智林机器人,二是以智能餐饮机器人为主的千玺机器人。

博智林机器人所研究开发的建筑类机器人,正是基于碧桂园涉猎的建筑装修场景,聚焦建筑机器人与住宅产业化的研发、制造和整个应用。目前在研建筑机器人46款,其中18款建筑机器人已投入商业化应用,央视也曾对其建筑机器人进行报道。

而千玺机器人针对的餐饮机器人,则是立足餐饮场景,进军智能餐饮领域。根据2020年财报数据显示,截止至报告期内已经开业70家机器人餐厅,投入运营583台各类型单机设备。在疫情期间,曾向抗疫一线捐赠煲仔饭机器人。

在财报发布时,碧桂园集团总裁莫斌提出建筑机器人和机器人餐厅,有望在明年(2022年)实现全面盈利。

除了在物业服务和机器人业务方面寻找的增量,碧桂园还有智慧农业、社区团购等方面的业务,拓宽自己的边界。

在对碧桂园如何寻找增量市场的探究中,笔者发现碧桂园经常采用投资并购的方式,扩大自己的规模。

今年二月份,碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64%股权,创下了中国物业史上的收购记录。

碧桂园在作为基石的地产业务方面,同样通过投资来寻找增量。据天眼查APP显示,贝壳找房上市前的投资方中有碧桂园创投,4月8日安居客公布的2.5亿美元融资,也是碧桂园子公司领投。在房子的线上渠道销售方面,碧桂园不允许自己踏空。

碧桂园寻找的增量市场是“歌舞升平”,还是在“粉饰太平”
碧桂园寻找的增量市场是“歌舞升平”,还是在“粉饰太平”

碧桂园在寻找增量市场这件事上,似乎做得完美无缺,物业服务、机器人业务的成绩也让碧桂园的增量空间好像处在“歌舞升平”的状态下。不过,对碧桂园及其增量空间进行深究,可以发现,好像并不是这样。

问题仍存,碧桂园在粉饰太平?

机器人博士人才多,物业服务估值高,社区团购、农业投资的风风火火,不够深究下来,碧桂园多少有些粉饰太平。

首先是碧桂园服务存在的问题。

碧桂园服务的市盈率明显偏高,一般上市企业的市盈率在20倍以上就可以说是资本市场对其高估。如今碧桂园凭借其在地产方面的房屋面积积累,以及自身处于行业龙头位置,市盈率达到七十多倍,高估的太多。

再加上现在鼓吹的社区+,社区团购、家政服务等领域成了物业服务的增量市场,碧桂园服务市值水涨船高。看似想象空间很大,不过,人们往往忽视了存在于身边的问题。

碧桂园的土地多在三四线城市布局,根据亿翰智库数据显示,2020年碧桂园新增的土地储备中(按权益金额),65%的土地储备位于三四线城市,35%的土地储备位于二线城市,几乎没有一线城市的身影。

由于碧桂园多年在三四线城市布局,业主多来自于下沉市场,偏向于价格敏感型消费者。加上如今的大环境是物业与业主之间处于对立状态,两块多的物业费都觉得太贵,物业公司提供的其他增值服务,或许只有少部分业主会接受。

其次是机器人业务存在的问题。

由于碧桂园是传统房企,在技术方面并没有积累,所以进军机器人领域,很大程度上是摸着石头过河。科学技术是第一生产力,在过去几年,传统企业纷纷向科技企业靠拢,寻求增量。不过进军科技领域,需要大量的研发投入,回本时间极慢。

碧桂园在2018年曾提出800亿经费投入机器人行业,可根据碧桂园年报数据显示,2017年-2020年,碧桂园研发经费分别为6.93亿元、12.24亿元、19.73亿元、26.49亿元,距离800亿元明显差的较远。

同时,机器人行业又是一个对于技术要求非常高的领域,需要对多种技术进行整合,在机器人上实现组合进化,这需要有技术、有能力的人进行统筹。然而,碧桂园机器人业务的高管几经轮换,在知乎、脉脉等社交平台上也有关于碧桂园内部管理混乱的吐槽,加上碧桂园有名的高周转模式,外行人管内行人的质疑同样存在。

碧桂园机器人的商业价值在大众及媒体间同样出现质疑的声音,“碧桂园机器人都是交付给自家的建筑公司,两手倒,能否作为商品出售是个问题。”“餐厅机器人营业数据都没有公布,明年实现盈利,真的能覆盖成本吗?”

最后是地产业务本身的问题。

一是碧桂园着重在三四线城市布局,棚改及货币化补贴红利已经消失,对于碧桂园去存货速度造成影响。

同时,3月30日,住建部发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》公开征求意见通知,其中提到限制县城居住建筑高度,县城新建住宅6层为主,最高不超过18层。如果这一政策通过,那么将会对碧桂园的可售面积造成一定的影响。

二是地产方面的安全问题。自2018年起,碧桂园就出过多次安全事故,在这些安全事故中,有多个生命去世。时间较近的是碧桂园子公司投资建设的广州金叶子酒店,在2020年11月23日发生坍塌事故,4人死亡。

高周转模式固然能帮助碧桂园高速发展,不过人命大于天,还是要多关注安全问题。

地产行业进入存量市场,头部效应加剧,碧桂园有时势加持。不过,既然有能力,就要把事情做好,通过资本运作来拿钱拿地,终究不是长久之计。

梧高凤必至,花香蝶自来。脚踏实地的做事,比粉饰的“太平”重要。

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